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請求権仮登記の消滅時効

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確定した所有権移転(たとえば売買契約や贈与契約が成立した場合)に基づく仮登記の場合、
売買契約に基づく債権的請求権であり、民法167条1項の債権にあたると解すべきであって、右請求権は売
消滅時効
農地の売買における農地法上の許可申請協力請求権は10年で時効消滅します(下記 1の判決 )。 法律上は、仮登記のまま放置すれば、売買契約上の権利は時効消滅します(下記 6の判決 )。
権利の時効消滅期間は、いつから起算するか、時効期間は、10年か、20年か、などが問題となっており、裁判例もいろいろありました。
民法では、消滅時効は、「権利を行使し得るとき」から計算すると、規定されています(166条1項)。通常は、弁済期から計算し、弁済期の定めがなければ、契約のときから計算します。
本件の場合、買主は、売主に対し農地法上の許可申請協力請求権を行使しても、許可は出ず、まだ「権利を行使し得るとき」に該当せず、市街化調整区域から市街化区域に指定が変更されたときに初めて、「権利を行使し得るとき」に該当し、買主の権利は、まだ、時効消滅していないとの考えもあります(下記 8の判決 )。
しかし、判例の大勢(下記 2、3の判決 )は、買主の権利は、「契約のとき」から、消滅時効が進行するとなってきており、時効期間は10年であるとなっています。
従って、売主が、消滅時効を主張して仮登記の抹消を求めて裁判すると、本件の相談者は負けてしまうことになります。ただし、買主が代金全額を支払い、土地の占有も取得している場合「消滅時効の援用が信義則に反し権利の濫用として許されない」との判決もあります(下記 5の判決 )。
そこで、通常は、10 年経過しないうちに、売主に対し、売買について再確認する念書を書いてもらえないかと売主と交渉すべきです。これを書いてもらえれば、時効は中断されます。
もし、売主が念書を書くことを拒絶した場合には、10 年経過する前でしたら、許可申請協力請求権と停止条件付の権利の確認を求める訴を提起すれば、時効は中断されるでしょう。
10 年を経過しても、売主が念書を書いてくれれば、同じ効果があります(下記 7の判決 ) ので、相談者もこの交渉をすべきです。
売買契約後農地が農地でなくなった場合には、そのときに買主に所有権が移転し買主の権利は時効消滅しないとの判例(下記 4の判決)もあります。所有権が時効で消滅することはないからです。
なお、第三者が農地の所有権を取得し、登記すると(農業従事者なら登記できます)、仮登記権利者は、第三者に対抗できません(東京地方裁判所平成16年9月28日判決)。気をつけましょう。

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