保有不動産を売却する際、当該不動産を購入・建設したときの金額（取得費）よりも高値で売却できた場合には、“譲渡益”が生じた（売ったことで儲けた）として、譲渡所得税の課税を受けることになります。
そこで、今回は、譲渡所得税の税負担を軽減する措置である「居住用財産譲渡の3,000万円特別控除」について簡単に解説します。
居住用財産の3,000万円控除とは？
不動産を売却して利益が生じた場合、その利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税や住民税などの課税対象となります。
不動産売却による譲渡所得は、高額になるケースが多く、税負担も大きくなる可能性が高いです。
居住用財産（自宅）は個人の生活の基礎となる重要な財産であるため、自宅を売却した際に高額な税負担を強いると、その後の生活が厳しくなりかねません。
また、自宅売却後に別の新居を購入しようとしても、譲渡益（売却益）に対して高額な税金がかかってしまうと、新しい住宅取得の資金が減ってしまいます。
そこで、自宅売却後に手元に残る資金を確保し、新しい生活をスムーズにスタートできるようにとの政策的配慮から、自宅を売却する場合、最大金3,000万円の控除を受けられる税務上の軽減措置を設けました。
この制度を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
なお、この制度は、一人につき金3,000万円まで非課税枠が取れますので、夫婦や親子で共有している自宅不動産については、後述する要件を満たせば、「金3,000万円×人数分」の適用ができることになります
※ 夫婦間の「おしどり贈与」を利用して夫婦で金6,000万円の控除を狙う方策の概要についてはこちら
居住用財産の3,000万円控除の適用条件
「居住用財産譲渡の3,000万円特別控除」の適用条件（要件）は、下記のとおりです。
①居住用不動産（自宅）の売却であること
自分が実際に住んでいた戸建て住宅（土地＋建物）や区分所有マンション、借地権付建物を売却した場合に限られます。
以前に住んでいた場所に土地だけを所有している場合は、適用外となります。
また、この特別控除の適用を受けることを目的として購入・入居した不動産、自宅の建設中に仮住まいとして一時的に入居した不動産、別荘などの利用目的で所有している不動産などのケースでも適用はできません。
②住まなくなってから３年以内（３年後の12月31日まで）に売却をすること
より正確な表現としては、所有者が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却を完了する（契約締結だけではなく、実際に買主に所有権移転登記をした上で引渡しを済ませる）ことが条件です。
例えば、2026年2月に自宅を引っ越した場合には、2029年12月31日までに売却を完了すべきとなります。
なお、その家屋は、住まなくなった日以後、賃貸する等どのような用途に使用しても問題ありません。
一方、建物を取り壊した場合は、取り壊しから1年以内に売買契約を締結することが要件に加わります。
また、当該更地は、駐車場等の目的で他人に賃貸していないことも要件となります。
③確定申告をきちんとすること
不動産を売却した日の翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行う必要があります。
なお、確定申告の際に必要となる主な書類は、下記のとおりです。
- ㋐売買契約書・領収書
- ㋑今回の売却にかかった費用（仲介手数料・印紙税・測量費・修繕費など）の領収書
- ㋒売却した不動産の登記事項証明書
- ㋓不動産の取得費の分かる資料（売買契約書・領収書など）
- ㋔住民票
- ㋕本人確認書類
- ④売却先が親族や親しい関係でないこと
配偶者、直系血族（親、子、祖父母など）、同居親族、内縁関係、特別な関係のある法人への売却ではないことが要件となります。
⑤過去２年間に同じ特例や買換え・交換の特例を利用していないこと
過去２年間に同様の特例等を利用していないこと、売却した年の前年及び前々年に、「マイホームの譲渡損失に関する特例」の適用を受けていないことが条件です。
また、売却した年とその前年・前々年において、「マイホームの買換え」や「交換」といった他の特例の適用を受けていないことも要件となります。
以上、今回は、「居住用財産譲渡の3,000万円特別控除」について簡単に解説しました。
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