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遺言と土地の測量・分筆

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宮田浩志
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遺言書を作成するにあたり、広い自宅の土地を切り分けて複数の相続人にそれぞれ単独で取得させたいというご相談は多いです。
例えば、下記のようなケースは比較的よくある案件です。
遺言者の推定相続人は、長男(既婚で同居)と長女(嫁いで別の所に居住)の子供二人で、資産は、自宅敷地内に自宅建物(戸建)とその隣に賃貸アパートを所有しているケースです。
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この場合、自分亡き後の将来的には、自宅を同居の長男家族が引継ぎ、収益物件である隣の賃貸アパートを嫁いだ長女が相続することを希望する場合があります。
しかし、土地については、1つの土地のみで分かれていませんので、遺言書の中で、自宅建物とアパートの取得者を指定しても、このままですと底地は長男長女が共有で相続することになってしまいます。そうすると、いざ相続発生後に兄弟間で土地の切り方を協議するように任せていても、土地の境界線に関する分割協議がうまくいかず、せっかく良かれと思って書いた遺言書だけでは円満相続が実現しない可能性があります。

また、現況の建物の配置により分筆ラインが現存の建物をまたがってしまうケースや角地や間口が狭く奥行きがある土地(下記土地分割例)のように単純に土地の面積を二等分しても不動産評価が等しくならない場合もありますので、当事者が二人でも単純に土地を二等分できるとは限りません。
≪土地分割例:間口が狭く奥行きがあるので、旗竿地(旗地)ができてしまうケース≫
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そこで、遺言書を作成する段階で、土地をどのように切って、どの土地を誰に相続させるかを予め指定することをお勧めします。
そうすることで、建物とその敷地を確定的にそれぞれの相続人に単独所有させることができるので、“争族”を未然に防ぐことが可能になります。
ではこの場合、どのような手順を踏んだらいいでしょうか?

通常は、二つの方法が考えられます。

◆生前に予め分筆登記する方法
一つ目は、予め土地の測量をした上で分筆の登記をして、生前から土地を2つに切っておくことが考えられます。こうすることで、遺言書の記載は、それぞれの土地の表記ができるので単純明快です。しかしこの場合、不動産登記簿に土地が二つに切られたことが記載されますので、子供たちに内緒で準備を進めたい方は、ちょっと躊躇されるかもしれません。

◆遺言で土地の分割ラインを指定する方法
そこで二つ目の方法です。
これは、土地の現況測量をした上で、正確な実測の測量図面上どのラインで土地を切るかを決め、そのラインを遺言書の中で図面付きで指定する方法です。この場合、生前には土地の分筆手続きは行いませんので、土地の分割の動きが表面化せず、周囲に悟られずに相続に備えることが可能になります。
分筆登記はしないまでも、土地の測量とそれに伴う隣地との境界確認をしておくことは、境界確定紛争の予防になるばかりでなく、その土地の評価(土地の実測面積とそれに伴う相続税評価額)を正確に把握しておけるというメリットも出てきます。
なお、もし直近で現況測量を実施していれば、当該測量図面を活用できる可能性が高いので、測量の手間と費用をかけずに、すぐに遺言書の中で土地の分割の指定ができることになります。

 

広めの土地をお持ちの方で、将来の相続後には、土地を分割しなければならないようなケールに該当する方は、是非一度上記対策をご検討することをお勧めします。
弊所にご相談いただく場合には、信頼できる税理士・土地家屋調査士・不動産鑑定士等との連携により、どのようなラインできれば分割後土地の評価が同価値程度になるか等の土地評価・相続税対策の観点からもご案内・ご提案することが可能です。

 

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