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リバースモーゲージの区分、メリット・デメリット

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リバースモーゲージ(reverse mortgage)とは

リバースモーゲージの区分「リバースモーゲージ(reverse mortgage)」とは、直訳すれば「逆抵当」、一般的には「逆抵当融資」という意味を表しています。

つまり、持ち家など自己所有の不動産を担保として、主に老後の生活資金や医療費等の融資を受け、自分の死後、その不動産を売却して一括返済するという融資制度をいいます。

通常の住宅ローンのように融資を受けてから、利息や元本を返済していくわけではないので、借入金は年月とともに増えていき、最終的には不動産を処分して一括完済する仕組みですので、最初にまとめて借りて徐々に返済していく住宅ローンのちょうど“逆バージョン”のようなイメージが分かりやすいでしょう。

この制度は、自宅はあるが現金や収入が少ないという高齢者が、自己所有不動産の担保評価により貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額を受け取ることで住み慣れた家を手放さすに暮らし続けられる等のメリットがあり、少子高齢社会における目玉の制度の一つとされています。

リバースモーゲージの区分

リバースモーゲージには、公的機関・地方自治体などが運営する「公的プラン」と民間の金融機関・住宅メーカーなどによる「民間プラン」があります。

公的プラン

特徴としては、高齢者の生活費・医療費などに充当することを目的とする福祉的側面が強いことが挙げられます。
公的プランは、その融資の方法により、「直接融資方式」と「間接融資方式」に分けられます。

直接融資方式

  • 地方自治体が主体となり、資産評価から融資までを行う
  • 武蔵野市、中野区の2例のみで実施

間接融資方式(融資斡旋方式)

  • 地方自治体が主体となるが、地方自治体は民間企業(金融機関)への案件の斡旋のみで、具体的な資産評価から融資等はすべて民間企業が行う
  • 地方自治体は、利用者に直接融資せず、民間企業に対し利子払いをするだけなので、自治体としての負担が軽減できる。ただし、融資主体が民間の金融機関になるので、担保の評価基準は直接融資方式に比べ厳しくなる可能性がある。

民間プラン

大手住宅会社による住み替え促進のための制度やリフォーム費用の融資、金融機関によるゆとり資金融資等がありますが、基本的に融資された資金の使い道は自由です。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

メリット

住宅ローンのように収入の審査がない(無収入でもOK)

高齢による年齢制限や借入期間の制限がない
融資枠が一杯になっても死ぬまで担保不動産に住み続けられる
存命中は元金の返済及び利息の支払いが原則不要

デメリット

地価の著しい下落や金利の急上昇の場合に担保割れを引き起こす可能性がある
長生きすればするほど、生活費が枯渇するリスクがある
不動産の立地条件や規模・状況に応じて融資額が異なり、必ずしも希望通りの融資が受けられるとは限らない
不動産評価が低いエリアでの希望額に応えられる融資が難しい
相続人の了解が得られないと融資は実行されにくい

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