将来、親世代から不動産を相続する際に、複数の兄弟で共有名義にしてしまうと（共有相続をしてしまうと）、「共有不動産トラブル」のリスクが生じやすくなります。
具体的には、共有不動産の管理や修繕、賃貸、売却手続き等に関して共有者間の方針がまとまらず、その結果、適切な管理・活用・処分ができずに資産価値が徐々に下落するという「不動産の塩漬け」という問題に発展しかねません。
このような共有相続のトラブルを防ぐ有効な手段として、近年「家族信託」を活用するケースが増えているのです。
そこで今回は、将来の共有相続による不動産塩漬けリスクを「家族信託」で回避する方法を簡潔にご紹介します。
自分の老後の財産管理・賃貸経営のために「家族信託」を実行する
たとえば、収益力の高いアパートやテナントビルを高齢の親が所有している場合、この先の賃貸経営（家賃管理だけではなく、賃貸借契約の更新・解約・新規締結や退去後のリフォーム・ルームクリーニング、建物全体の大規模修繕、滞納家賃の督促・訴訟提起など様々な事務手続きがあります）を万全にするために、「家族信託」で若い子世代（例えば長男）に賃貸経営と金銭の管理・給付を任せるというケースは増えています。
「家族信託」を実行すると、家賃収入は引き続き「受益者」となる親のものになるので、従来通りの確定申告と納税が必要になります。
その一方で、「受託者」となる長男が賃貸経営の担い手・窓口となりますので、老親の体調が悪化・判断能力が低下しても、賃貸経営には全く支障が生じないようにできますし、受領した家賃収入を老親の生活・介護・納税等のために確実かつスムーズに使用することができて安心です。
将来の共有相続のためにも「家族信託」を実行・継続する
前述のとおり、「家族信託」は老親の生前の賃貸経営・金銭給付を万全にするために実行しますが、老親が亡くなっても、敢えて信託契約を終了させずに存続させるという選択肢があります。
具体的には、信託契約書の中で、複数の子（例えば長男・長女・二男の３人の子）を「第二受益者」として指定し、賃料収入を受け取る権利（＝受益権）を各1/3に設定することにします。
そうすると、老親から３人が平等に収益不動産を承継したことになりますが、賃貸経営の担い手・窓口は、引き続き受託者たる長男が行うことが可能になります。
つまり、実質的には兄弟３名が平等に共有相続した形にしつつも、管理・処分権限は受託者に集約するので、共有者３名の協力・承諾（実務的には必要な書面に署名押印をすることなどを）を経ずとも日々の賃貸経営が円滑に遂行できますし、修繕や建替え、売却などの大掛かりなアクションも機動力をもって対応することができます。
言い換えると、兄弟３人が遠隔地に分散していたり、３人の関係性が微妙になっても、適切な修繕により不動産の資産価値が低下することや賃貸経営が滞ることを防げることに繋がります。
家族信託は「財産権」と「管理処分権限」を分離する機能
家族信託の魅力的な機能・特徴は、不動産オーナーとして利益（賃料収入等）を受け取る権利と、不動産を管理・処分する権限を切り離せる点にあります。つまり、不動産から利益を受け取る権利は「受益者」が、不動産を管理・処分する権限は「受託者」が持つことになります。
共有不動産の名義を「信託受託者」に一本化することで、経済的な利益は複数の「受益者」に持たせつつ、管理・処分権限は一人に集約することができますので、複数の共有者の協力・同意が得られずに、管理や処分のアクションが頓挫する事態を防げる可能性が高いです。
これにより、将来、不動産を売却したり、建替えたりするような、大掛かりなアクションが必要になった際も、スムーズな意思決定が可能となります。
以上、今回は、将来の共有相続による不動産塩漬けリスクを「家族信託」で回避する方法を簡潔にご紹介しました。
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