登記簿上の農地（具体的には、地目が「田」や「畑」になっている土地）については、「農地法」という法律の適用を受け、農業委員会の許可又は届出（市街化調整区域については許可、市街化地域については届出。以下、「許可等」と言います。）が農地部分についての家族信託契約の効力要件となっております。
従いまして、農地を信託財産とする信託契約においては、農業委員会の許可等の手続きを経るまでは、農地部分についての信託契約が発効していないことになります。
言い換えれば、農地については、農地法の許可等の手続きを条件とする条件付信託契約を締結することになります（一方、宅地や建物、現金など農地以外の信託財産については、特に条件を付けなければ、契約と同時に効力が発生することになります）。
当然、効力が発生していない段階では、信託を原因とする受託者への所有権移転についてはすることができません。
なお、多くの法律専門職が誤った情報発信をしているのをよく見かけますが、そもそも農地は「信託」できません。したがって、農業従事者たる息子を受託者としても農地法の許可が下りることはありません。
農地は、原則として所有者自らが耕作するか、農業従事者に貸して耕作させるかということしか概念しておらず、特定の要件を満たす農業協同組合以外（家族や信託銀行・信託会社など）を受託者として「農地を信託する」ということは農地法においても禁止されているのです（農地法第３条第２項第３号）。
つまり、ここでいう農地についての「条件付信託契約」というのは、あくまで農地法第４条による「転用」の許可か、第５条による「転用目的権利移転」の許可と言うことになります。
では、なぜ条件付信託契約にしてまで農地を信託財産に入れる必要があるのでしょうか？
言い換えれば、どのようなケースで、農地の信託が必要なのでしょうか？
典型的な事例としては、次のようなケースが考えられます。
現在の農地所有者が高齢であり、この農地を生前に売却処分や農地転用して自ら宅地開発等をしていきたい計画がある場合に、本人が将来的に認知症等で判断能力を喪失してしまう可能性が高いと思われるケースです。
このようなケースにおいて、下記（ａ）や（ｂ）のニーズがあれば、成年後見制度に代わる財産の管理処分手法として『家族信託』を検討して頂く意味は大きいでしょう。
（ａ）成年後見制度の利用を回避したい
本人の生前中に農地の売却や開発を実行したいと考えているうちに本人の判断能力が低下してしまったとしても、成年後見制度は、家裁への報告や後見監督人等への
報酬発生という精神的・経済的負担が大きいので、できれば生涯にわたって後見制度を使わずに済ませたいと希望している方は少なくありません。
例えば、本人が元気なうちに農地の売買契約を締結していたが、残代金決済までに判断応力が低下してしまった場合は、成年後見制度を利用すれば、農業委員会の許可等の手続きと残代金決済を完遂することは可能です（後見人として取引を中止すべき特段の事情がなければ）。
しかし、一旦後見制度を利用してしまえば、良くも悪くも生涯にわたり家裁の監督下に置かれることになりますので、後見人となる家族側としては、負担の多い後見制度をなるべく利用したくないという意向を持つご家族が少なくないのが実状です。
（ｂ）成年後見制度のもとでは実行しにくい計画がある
農地についてまだ買い手が見付かっていない段階や開発計画が具体化していない段階で本人の判断能力が低下してしまうと、売買契約や宅地造成に関する契約の締結段階から成年後見人が必要になります。
しかし、後見人が農地を売却するにはそれなりの合理的な理由が必要（入所費用・介護費用の捻出など）となり、後見制度においては、売却計画の遂行ができない可能性もあります（推定相続人にとってのメリットは、合理的な理由になりません。）。
また、後見人が農地を宅地化する計画も同様の考え方になりますので、少なくとも被後見人の財産を使って宅地造成することは、なかなか認められるものではありません。
つまり、後見人が就いてしまうと、実行できない計画も多いと言えます。
以上を踏まえまして、成年後見制度の利用を回避することを想定して農地についての家族信託の導入の是非をご検討頂ければと思います。
農地の信託に関するご相談は、お気軽に弊所までお声掛け下さいませ。
