①信託できる財産の範囲の違い
【家族信託】
不動産・現金・未上場株式が中心です。証券会社・信託銀行の金融実務が家族信託に対応できていないので、 上場株式・国債・投資信託等の有価証券類を信託財産に入れることは実務上難しいです。
【商事信託】
信託銀行は原則として不動産を信託財産として預かりませんので、 信託銀行に託す財産は、金融資産が中心になります。
信託会社でも、個人の財産を預かる会社は多くはありません。 特に、下記の（ア）（イ）については、注意が必要です。
（ア）自宅不動産・・・原則不可。ある程度賃料収入のあがる収益物件に限定されます。
（イ）未上場株・・・原則不可。 ※りそな銀行は「自社株承継信託」という信託商品を用意していますので、 何らかの理由で家族信託では対応しにくい場合は、未上場株式でも 商事信託を活用することは可能です。
②受託者の権限の違い
【家族信託】
信託行為（契約・遺言など）によりかなり柔軟に受託者の権限を指定できます。
【商事信託】
受託者の権限は、金融庁の免許の種類により決まっています。
・運用型信託：お客様（指図権者）の指図がないと受託者は動けません≪権限が狭い≫
・管理型信託：受託者の裁量で資産運用できます≪権限が広い≫
③信託を活用した仕組み（スキーム）自体の制限
【家族信託】
特段の制限はありません（遺留分対策や家族間への説明など、後々のトラブルを 防ぐ手立ては必要）。
【商事信託】
遺留分を侵害するおそれのあるスキーム、公序良俗に反するスキーム（例えば愛人への 遺贈目的の信託）は、原則できません。
④資金調達のしやすさ
【家族信託】
金融実務の対応が遅れていますので、まだ金融機関の融資申込み・審査手続が 難航することが多々あります。
従いまして、信託契約における受託者の権限（借入する権限も付与しなければなりません）や 金融機関からの融資を受けやすい信託の設計（契約内容）にする等の対応が大切です。
【商事信託】
借入（資金調達）が比較的スムーズです（連帯保証人も不要な場合が多いです）。
※債務控除の可否 商事信託も家族信託も受託者借入の債務は、委託者兼受益者の死亡時に遺産から債務控除できます。ただし、家族信託の場合は、融資する金融機関との金銭消費貸借契約の内容について 一定の配慮が必要です（当然、融資する金融機関は債務が受益者に帰属するが、融資は便宜上 受託者にしているという理解・認識が必須となります）。
⑤争族のリスク
【家族信託】
例えば、委託者兼受益者たる父親の死亡後、第２受益者たる母親と受託者（長男）が結託をすれば、信託契約の内容を変更したり、信託契約自体を終了したりすることで、
長男に利益誘導することも理論的に可能になり、委託者が希望した受益者連続による資産承継の流れが実行できなくなる恐れがあります（この対処法として、契約内容の変更や契約解除について一定の制限を加えたり、信託監督人を置き、信託監督人の同意を得なければ契約を変更・解除できないようにすることで委託者の希望が長期にわたりきちんと実行されているかを見届ける仕組み作りが必要です）。
また、受託者として管理処分権限を持つ兄弟（例えば長男）と信託の当事者でない他の兄弟（二男や長女）との間で財産の管理処分方針につき、確執が生じる恐れもあります（これを防ぐ手立てとして、信託の設計の段階で家族全体で話し合いの場を設け、家族信託の仕組みの理解やその必要性、親の思いをシェアするステップが重要です）。
【商事信託】
金融庁の監督のもと、客観的な立場から委託者の思いをくんだ財産管理を実行できるので、親族間でのトラブルをある程度排除・遮断できるでしょう。
下記に、上記の比較を踏まえて、商事信託（主に信託会社を想定）におけるメリット・デメリットを ご紹介します。
≪商事信託のメリット≫
（１）家族信託における受託者のなり手の問題を解消できる
管理を信じて託すべき家族・親族が近くにいない場合には、プロにお願いするのが安全確実
（２）財産管理の負担を軽減できる
不動産の賃貸経営の手間（賃料管理、収支の計算、建物の維持修繕納税、固定資産税の納税、 入居率維持）を簡素化できます（面倒だ、苦手だという理由で自分で管理をやりたくない方の負担を 無くせる）。
（３）長期にわたる確実性
客観的な立場から委託者の思いに基づく財産管理と資産承継を実現できます。
（４）相続税対策としての借入がスムーズかつ連帯保証人が不要
日本国籍を持たず、融資を受け難い方でも、商事信託なら対応可能と言えます。
また、嫁いだ一人娘を連帯保証人にすることは、嫁ぎ先との関係で難しいケースもありますが、連帯保証人を立てずに済むことでの相続税対策がスムーズに実行できることもあります。
（５）相続発生時の債務付資産承継への心理的ハードル
通常の相続や家族信託の場合では、例えば、親の死亡によりアパートローン付で賃貸物件を一人娘に相続させることは、嫁ぎ先との関係で敬遠されることもあり、また銀行との債務引受契約等の煩わしい手続きをしなければなりません。
商事信託なら、実質的には一人娘が資産も負債も承継するが、煩わしい手続きは商事信託の 仕組みの中で処理してもらえます。
（６）スケールメリットを生かした財産管理
信託会社が多くの戸数をまとめて管理するので、メンテナンスコスト（消耗品の仕入費や 修繕費など）の削減や入居率アップを図れる可能性もあります。
（７）特定贈与信託の活用
特定障害者（重度の心身障がい者、中軽度の知的障がい者及び障害等級2級又は 3級の精神障がい者等）の方の生活の安定を図ることを目的に、そのご親族等が金銭等の財産を信託銀行等に信託し、特定障害者の方の生活費や医療費として定期的に金銭を交付する仕組みとして「特定贈与信託」があります。
その制度を利用しますと、特別障害者（重度の心身障がい者）の方については 金6,000万円、特別障害者以外の特定障害者（中軽度の知的障がい者及び 障害等級2級又は3級の精神障がい者等）の方については金3,000 万円を 限度として贈与税が非課税となります。
この特定贈与信託を利用するには、商事信託しかできません（金銭は信託銀行、 不動産は一部の信託会社だけが対応しておりますので、確認が必要です）。
≪商事信託のデメリット≫
（１）信託の業務執行の限界
管理型信託会社は、既に建築済みの賃貸物件の管理しかできませんので、建物の建設や不動産の買換えを終えてからでなければ預けることはできません。
運用型信託会社は、建物の建設等はできますが、柔軟な資産の組み換え等 には限界もあります。
（２）イニシャルコスト・ランニングコスト
信託報酬のコストをどうみるか、という問題があります。
管理型信託は、管理会社に管理委託するのとほぼ同様の効果となりますので、「家族信託」+「受託者から管理会社への管理委託」というやり方で同様の効果は実現できるとも言えます。
ご家族で賃貸経営ができる方にとっては、「家族信託」のみ実行し、受託者による自主管理をすることで、コストを抑えることも可能です。
（３）受託できる財産が限られる
商事信託は、金融庁の厳格な監督下に置けれますので、信託財産として 預かる財産にも制約が沢山あります。
例えば、収益（賃料収入）を生まない自宅は、商事信託では 受託しないケースが多いです。
未上場株を預かる商事信託も少ないです。
また、不動産といえども、物件所在地や現況、収益モデル次第では、審査を通らず、受託してもらえないこともあり得ます（特に地方）。
なお、耐震基準を満たしていない建物や再建築不可物件も、信託財産として受託してもらえません。
