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居住用不動産の財産分与

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夫婦が離婚したとき、相手方の請求に基づいて一方の人が相手方に財産を渡すことを財産分与といいます。
 財産分与が土地や建物などで行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われることになります。
 この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。
 次に、分与を受けた人は、分与を受けた日にその時の時価で土地や建物を取得したことになります。
 したがって、将来に、分与を受けた土地や建物を売る場合には、財産分与を受けた日から売る日までの所有期間で、長期になるか短期になるかを判定することになります。
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居住用不動産の財産分与(1)財産分与として渡す場合
居住用不動産については譲渡所得について「3000万円の特別控除」と「居住用不動産の軽減税率適用」がありますので、財産分与として居住用の不動産を譲渡した場合もこの特例の適用があります。この特例を受けるためには、親族以外への譲渡が要件となっていますので、離婚して親族ではなくなった後に財産分与として不動産を渡す必要があります。
※居住用不動産の譲渡の3000万円の特別控除(売却利益が3000万円以内の部分は無税です)。
※所有期間が10年を超えていれば居住用不動産の軽減税率適用の特例を受けることができます。
居住用不動産の財産分与(2)財産分与のために売却する場合
居住用不動産については譲渡所得について「3000万円の特別控除」と「居住用不動産の軽減税率適用」があります。
居住用不動産の財産分与(3)婚姻期間が20年以上の夫婦の場合
※婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、居住用不動産を贈与しても引き続き居住するときは、基礎控除60万円のほかに2000万円の配偶者控除がありますので2060万円まで非課税です。
婚姻期間が20年以上の場合、離婚前に2000万円に相当する不動産を贈与し、離婚後に残りの持分を財産分与すれば、税金を払わずにすむ場合もあります。
居住用不動産の財産分与(4)ローン付居住用不動産
住宅の時価から分与時のローン残債を差し引いた残りの額が財産分与の対象になります。
例えば、住宅の時価が5000万円で、夫名義の住宅ローンが3000万円残っていたとすると、5000万円から3000万円を差し引いた残りの2000万円が財産分与の対象になります。寄与度が二分の一とすると、夫婦それぞれの財産分与額は1000万円ということになります。
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離婚に伴う財産分与に対する税務上の取り扱い
もらった側(分与を受けた方) 
離婚に伴う財産分与及び慰謝料については、原則的には贈与税は課されません。(相基通 9 – 8 )
 
但し、夫婦の協力によって得た財産の額、その他一切の事情を考慮した範囲を超えるものは贈与税の対象になります。
 
取得した財産の取得費は財産の分与を受けた時の価額により、取得したことになります。(所基通 38 – 6 )
 
当該分与財産の取得の日については、財産の分与を受けた日です。
Q&A 協議離婚により財産をもらった場合
Q: 私は結婚して 20年になりますが、ある事情から離婚しました。離婚に当たっては、財産の分与として現金 500万円をもらうことになりました。婚姻中に、私は共働きをするなど、財産は 2人で協力して蓄積したものです。このような場合でも贈与税がかかりますか。
 
A: 財産分与によって取得した財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮しても過大でなく、また離婚を手段として贈与税若しくは相続税のほ脱を図ったものでないと認められる場合には贈与税は課税されません。
 
解説:
民法では、離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができることになっています(民法 768 )。この財産分与は夫婦が協力して得た財産のうち、妻の潜在的持分に相当する部分として、その夫婦の婚姻期間、収支の状況、生活の程度、職業、相手方の財産蓄積に対する寄与の程度など、一切の事情を考慮して、分与すべき財産の額などを当事者が協議して定めることとされています。
 このように、離婚による財産の分与は一般的に夫婦間における財産関係の清算といわれていますので、税務上は原則として贈与により取得した財産とはなりませんが、その取得した財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮しても、なお過大であると認められる場合には、その過大と認められる部分について贈与により取得した財産として贈与税がかかります。(相基通 9 – 8 )
財産を渡した側(分与した方)
現預金等をもって分け与えた場合は課税上の問題は生じません。
 
金銭以外の資産の引渡し(移転)した場合には、その分与した者は相手方に対し、その時の価額(時価)でその資産を譲渡したことになります。(所基通 33 – 1 の 4 )
 
注:財産分与として譲渡所得の基因となる資産を給付した場合には、その給付が財産分与の義務を消滅させるものであり、それ自体一つの経済的利益の享受であるから、その分与義務の消滅という経済的利益を対価とする資産の譲渡があったものとして譲渡所得の課税が行なわれることになっている。
 
 
譲渡所得税を安くする方法
株式を分与する場合
 
 証券会社で現金化してから現金をもって分与しましょう。
 
居住用の土地、家屋等を引き渡すケース
(1) 居住用の財産(土地、建物)を配偶者若しくはその個人と特別な関係のある者以外の者へ譲渡した場合
 譲渡所得については → 3,000万円の特別控除があるので譲渡所得税はかなり軽減されます。 
(2) 居住用家屋の譲渡所得の特別控除の 3,000万控除は、譲渡した相手方が配偶者その他特別な関係のある者の場合は適用されません。(措令 20 の 3 ?、23 ?) 
(3) しかし離婚手続き終了後なら配偶者その他特別な関係者になりませんので 3,000万控除がOKなのです。 
(4) よって、居住用の土地、家屋の分与は離婚成立以降に実施する必要があります。 
(5) 土地、家屋等は、財産分与額、慰謝料の金額を決定(明示)した上で、交付(分与)した方がトラブルが起きず有利です。 
(6) 金額を決めてから交付するということは、土地、建物の時価、譲渡価額を先に決めておこうという考え方です。 
(7) なお、居住用家屋の 3,000万控除は居住しなくなってから 3年を経過した年の年末までに譲渡したものに適用されるものですので当該土地、建物に住まなくなって数年が経過している場合は要注意です。

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